Les plus-values immobilières des particuliers
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (ou la valeur déclarée dans l’acte de donation ou la succession). Avant de décider de la vente d’un bien immobilier, mieux vaut connaître le sort réservé à la plus-value immobilière réalisée.
Société de croissance et start up
Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu (au taux de 19% majoré d’une surtaxe pour les plus-values importantes) et aux prélèvements sociaux (17,2% réduit à 7,5% pour les non-résidents établis et soumis à un régime de sécurité sociale dans un autre tat de l’Espace Économique Européen) lorsqu’elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruit, nue-propriété).
Le traitement fiscal des plus-values immobilières résulte des articles 150U et suivant du Code général des impôts. En revanche ce régime ne s’applique pas aux profits tirés d’une activité présumée professionnelle par la loi et imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux, comme par exemple les marchands de biens ou encore les lotisseurs (article 35 du CGI).
La base de calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour durée de détention.
Les abattements et les exonérations
Il se peut que sous certaines conditions, les plus-values immobilières soient exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Cela peut correspondre à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur ou à la nature de l’opération.
Lors de la vente de la résidence principale le contribuable sera exonéré d’impôt sur le revenu, cela concerne aussi la cession de part d’une SCI lorsqu’il s’agissait de la résidence principale du cédant.
Les retraités disposant d’un faible revenu peuvent bénéficier d’une exonération sur les plus-values immobilières, si l’année précédant la cession, ils n’ont pas été passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que leur revenu n’excède pas un certain seuil.
Il en est de même de la cession d’une résidence secondaire en vue de l’acquisition de sa résidence principale (CGI, art 150U, II).
Une exonération est aussi prévue pour les expropriations et la cession de pleine propriété pour un prix inférieur ou égal à 15.000€.
En plus des cas d’exonérations prévues par la loi, la plus-value réalisée à la suite d’une cession immobilière peut faire l’objet de plusieurs abattements pour durée de détention (à partir de la 6e année).
Taux de l’impôt sur la plus-value immobilière
L’imposition de la plus-value se fait au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 17,2% (7,5% pour les ressortissants d’États de l’EEE soumis à un régime de sécurité sociale) pour les prélèvements sociaux.
Une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000€
Les plus-values immobilières supérieures à 50.000€ font l’objet d’une surtaxe de 2 à 6% et doivent être déclaré à part (art. 1609 nonies G). Que la plus-value soit réalisée par une personne physique, une société de personnes ou un non-résident.
Les plus-values exonérées (résidence principale ou détention de plus de trente ans) ainsi que les plus-values constatées en cas de cession de terrain à bâtir ou de droits s’y rapportant sont exclus du champ d’application de cette taxe.
Attention : Il est important de savoir qu’en l’absence d’une convention fiscale internationales, les plus-values immobilières réalisés par des non-résidents sont imposables à un prélèvement spécifique de 19% ou 26,5% selon les cas (CGI, art 244 bis A).
Ainsi, selon la situation il est intéressant d’anticiper les conséquences fiscales d’une cession d’un bien immobilier, et le cas échéant d’adapter les modalités de cette cession selon les objectifs patrimoniaux poursuivis.