L’article 751 du Code général des impôts établit une présomption fiscale particulièrement redoutée par les contribuables en matière de transmission patrimoniale. Cette disposition permet à l’administration fiscale de réintégrer certains biens dans l’assiette taxable lors d’une succession ou d’un démembrement de propriété. Comprendre les mécanismes des présomptions fiscales s’avère essentiel pour anticiper et, le cas échéant, contester efficacement cette réintégration.

Cette présomption repose sur une logique de lutte contre l’évasion fiscale, mais elle peut parfois s’appliquer à des situations légitimes. Vous devez connaître vos droits et les moyens de défense disponibles face à cette mesure, qui peut conduire à un redressement fiscal significatif.

Qu’est-ce que la présomption fiscale 751 CGI ?

L’article 751 du CGI permet à l’administration fiscale de réintégrer dans la succession certains biens transmis avant le décès. Ce mécanisme vise principalement les situations où le défunt a conservé la jouissance de biens qu’il avait préalablement donnés ou transmis, sans contrepartie déclarée.

La présomption s’applique lorsque trois conditions cumulatives sont réunies : une transmission de propriété avant le décès, la conservation de jouissance du bien par le défunt jusqu’à son décès (généralement sans limitation de durée), et l’absence de rémunération ou de déclaration de cette jouissance. Par exemple, un parent qui donne sa résidence principale à ses enfants tout en continuant à y habiter gratuitement sans formaliser cette occupation expose sa succession à l’application de l’article 751. L’administration fiscale présume alors que la transmission n’était pas réelle mais fictive, destinée à éluder les droits de succession, et réintègre le bien dans l’actif taxable selon les taux applicables (de 5% à 45% en ligne directe, jusqu’à 60% entre non-parents).

Champ d’application de l’article 751 du CGI

L’article 751 s’applique dans deux contextes patrimoniaux principaux : les successions impliquant des donations déguisées ou transmissions anticipées avec réserve de jouissance non déclarée, et les opérations de démembrement de propriété où le contribuable transmet la nue-propriété tout en conservant l’usufruit sans régularisation fiscale. La présomption se déclenche au décès, lorsque l’administration examine la cohérence entre les transmissions antérieures et la situation patrimoniale finale. Par exemple, la donation d’une résidence principale avec maintien d’occupation gratuite du donateur ou la transmission d’une entreprise familiale avec conservation de la direction effective constituent des cas fréquents de réintégration.

Les biens susceptibles de réintégration incluent :

• Immeubles d’habitation et locaux commerciaux
• Valeurs mobilières et portefeuilles de titres
• Parts sociales de sociétés civiles immobilières
• Comptes bancaires et liquidités

La déclaration fiscale appropriée de toute contrepartie financière constitue un élément déterminant pour éviter l’application de cette présomption.

Situations particulières visées

Certaines configurations patrimoniales attirent particulièrement l’attention de l’administration fiscale. Les donations de résidences principales avec maintien d’occupation gratuite du donateur constituent le cas le plus fréquent d’application de l’article 751 CGI. Cette situation se rencontre typiquement lorsqu’un parent transmet sa maison à ses enfants tout en continuant à y vivre sans formaliser de convention d’occupation ni verser de loyer.

Les transmissions d’entreprises familiales avec conservation de la direction effective par le cédant représentent également une zone de vigilance accrue. L’administration examine minutieusement les situations où le dirigeant a transmis les parts sociales mais continue d’exercer un contrôle opérationnel et de percevoir des rémunérations sans justification claire de son statut.

Les montages impliquant des sociétés civiles immobilières méritent une attention particulière. Lorsque le défunt détenait des parts de SCI tout en occupant les biens sociaux sans loyer déclaré, l’administration procède régulièrement à des redressements fondés sur l’article 751. La tenue rigoureuse des comptes annuels et la formalisation des conventions d’occupation constituent des éléments déterminants pour prévenir ces redressements.

Mécanisme de la réintégration fiscale

Lorsque l’administration fiscale applique l’article 751 CGI, elle réintègre la valeur du bien dans l’actif successoral après avoir identifié une transmission antérieure au décès et constaté que le défunt en a conservé la jouissance. Le calcul de la réintégration fiscale s’effectue sur la valeur vénale du bien au jour du décès. Exemple concret : pour un bien immobilier valorisé à 300 000 € au décès, transmis 10 ans auparavant à un enfant avec une tranche d’imposition à 20%, les droits de succession s’élèvent à 60 000 € (après application du barème progressif et des abattements fiscaux). Cette valorisation au jour du décès peut générer une charge fiscale totale considérable en période de hausse immobilière.

Aux droits de succession s’ajoutent des intérêts de retard au taux de 0,20% par mois depuis la date limite de dépôt de la déclaration. En cas de manquement délibéré, une majoration de 40% s’applique sur les droits rappelés. Dans l’exemple précédent, si le redressement intervient 2 ans après le décès avec qualification de manquement délibéré, le montant total atteint 87 840 € : 60 000 € de droits + 2 880 € d’intérêts de retard (0,20% × 24 mois × 60 000 €) + 24 000 € de pénalités (40% × 60 000 €). Cette situation génère souvent des difficultés de trésorerie pour les héritiers.

Impact sur la fiscalité patrimoniale

La réintégration affecte directement l’imposition du capital transmis. Elle modifie l’assiette taxable et peut faire basculer la succession dans une tranche d’imposition supérieure. Les droits de succession, qui constituent des impôts directs à la charge des héritiers, se calculent alors sur une base augmentée de la valeur réintégrée. Cette situation génère souvent des difficultés de trésorerie importantes pour les héritiers, contraints de régler des droits sur des biens qu’ils pensaient exclus de la succession.

L’effet cumulatif avec d’autres impositions patrimoniales peut créer une charge fiscale globale difficilement supportable, nécessitant parfois la vente forcée de certains actifs pour honorer les obligations fiscales. La réintégration selon l’article 751 CGI peut ainsi compromettre la transmission patrimoniale souhaitée et bouleverser l’équilibre financier des héritiers.

Moyens de contester la présomption 751 CGI

Face à une réintégration fondée sur l’article 751 CGI, le contribuable supporte la charge de la preuve contraire. Cette présomption, bien qu’établie par l’administration, peut être renversée en démontrant que la transmission était réelle et définitive, ou que la jouissance conservée était justifiée et déclarée. La jurisprudence montre que les contestations aboutissent dans environ 35% des cas lorsqu’un loyer déclaré peut être prouvé, contre seulement 15% pour les arguments fondés sur l’impossibilité matérielle de départ.

Les principaux moyens de contester cette présomption incluent :

• Preuve d’un loyer versé et déclaré : même symbolique, cette contrepartie financière démontre le caractère réel de la transmission (taux de succès : 35%)
• Obligation légale ou contractuelle : conservation de jouissance résultant d’une contrainte indépendante de la volonté du défunt
• Impossibilité matérielle de quitter les lieux : raisons médicales, économiques ou sociales documentées (taux de succès : 15%)
• Absence d’intention d’éluder l’impôt : motivations familiales, économiques ou patrimoniales légitimes, distinctes de l’abus de droit (CE, 29 décembre 2006, n°283314)

La procédure de contestation débute par une réponse argumentée dans les 30 jours suivant la réception de la proposition de rectification. Cette première étape conditionne l’issue du litige et doit présenter l’ensemble des arguments et pièces justificatives. En cas de maintien du redressement, le contribuable dispose de 2 mois après la mise en recouvrement pour engager un recours contentieux devant le tribunal judiciaire. Les délais sont stricts : leur non-respect entraîne la forclusion des droits. La documentation complète (actes de transmission, justificatifs de loyers, déclarations fiscales, relevés bancaires) s’avère déterminante pour renverser la présomption.

Procédure de contestation

La procédure débute par une réponse argumentée aux observations de l’administration fiscale dans le délai de 30 jours suivant la réception de la proposition de rectification. Cette première étape conditionne largement l’issue du litige. Vous devez y présenter l’ensemble de vos arguments et pièces justificatives de manière structurée et complète.

En cas de maintien du redressement par l’administration, vous pouvez saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires pour obtenir un avis consultatif. Si le désaccord persiste, vous pouvez ensuite engager un recours contentieux devant le tribunal judiciaire. Les délais de recours sont stricts et leur non-respect entraîne la forclusion de vos droits, rendant impossible toute contestation ultérieure.

Accompagnement juridique et stratégies de défense

Face à la complexité de l’article 751 CGI, un accompagnement juridique spécialisé peut s’avérer nécessaire pour analyser la solidité de la position de l’administration et construire une défense documentée. La constitution d’un dossier complet nécessite de rassembler tous les actes de transmission (donations, ventes), les justificatifs de paiement de loyers éventuels, les déclarations fiscales antérieures, les correspondances avec les donataires, ainsi que les relevés bancaires et attestations de tiers. Les délais de réponse sont stricts : 30 jours pour répondre à la proposition de rectification, puis deux mois après la mise en recouvrement pour saisir le tribunal.

Le coût d’un accompagnement juridique varie généralement entre 3 000 et 8 000 euros selon la complexité du dossier, tandis que la durée moyenne d’une procédure de contestation s’étend de 12 à 24 mois. À titre préventif, il est recommandé de formaliser contractuellement toute transmission avec réserve de jouissance en prévoyant une contrepartie financière déclarée, et de documenter systématiquement les motivations non fiscales des opérations patrimoniales.

Stratégies préventives

La meilleure défense reste la prévention. Lors de toute transmission avec réserve de jouissance, formalisez contractuellement les conditions d’occupation et prévoyez systématiquement une contrepartie financière déclarée. Documentez rigoureusement les motivations non fiscales de vos opérations patrimoniales, en conservant tous les éléments justificatifs.

Consultez un avocat fiscaliste avant toute structuration patrimoniale impliquant un démembrement de propriété ou une donation avec réserve d’usufruit. Cette anticipation vous permet d’éviter les écueils de l’article 751 CGI tout en optimisant légitimement votre transmission patrimoniale. L’établissement d’une convention d’occupation précisant les modalités d’usage et la contrepartie financière constitue une protection essentielle.

Face à la complexité de cette présomption fiscale et aux enjeux financiers considérables qu’elle génère, l’assistance d’un professionnel du droit fiscal constitue un investissement protecteur pour vous et vos héritiers. Une structuration anticipée et documentée de vos transmissions patrimoniales représente la meilleure garantie contre l’application de l’article 751 CGI.