Les dettes grevant les biens imposables (immobiliers) sont déductibles de la valeur de ces biens au titre de l’IFI. Toutefois, cette déductibilité est écartée par la loi si les dettes n’ont pas de lien avec les actifs immobiliers taxables. Tel est le cas par exemple des dettes souscrites pour assurer le train de vie de la famille, pour acquérir des actifs non imposables (un fonds de commerce par exemple) ou des actifs exonérés (par exemple des locaux constituant l’outil professionnel d’un contribuable).
Liste limitative des dettes déductibles
Il s’agit, de façon exclusive, des dettes :
– Afférentes à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
– Afférentes à des dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire ;
– Afférente à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
– Afférentes aux impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, dues à raison desdites propriétés. Sont déductibles : les taxes foncières, la taxe sur les locaux vacants, la taxe sur les bureaux en Île-de-France, les droits de mutation en instance de paiement au 1er janvier, l’IFI lui-même. La taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu (dû au titre des revenus fonciers ou des BIC) et les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier ne sont pas déductibles.
– Afférentes aux dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs imposables.
Pour éviter la maximisation des déductions de la dette au moyen de contrats de prêts prévoyant le remboursement intégral du capital en fin de contrat, le législateur a instauré deux règles correctrices.
Cas particulier du prêt in fine ou sans terme
Les dettes qui correspondent à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contracté pour l’achat d’un actif imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.
Ce montant est obtenu comme suit : montant total de l’emprunt – (montant total de l’emprunt × nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / nombre total d’années de l’emprunt).
Pour les emprunts ne prévoyant pas de terme, au moment total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le début du versement du prêt (CGI art 974, II).
Restriction et limitation à la déduction des dettes
L’encadrement de la déductibilité de certaines dettes n’est pas la seule option retenue par le législateur puisque celui-ci a aussi fait le choix d’interdire la déduction de certains passifs, en présumant de leur faible intérêt économique et de leur objectif principalement fiscal. Ces mécanisme anti-abus, également appelées clauses de sauvegarde, visent notamment les opérations de vente avec soi-même et les opérations de financement intragroupe ou intrafamilial.
La loi empêche donc la déduction du passif engendré dans le cadre d’une vente à soi-même. La monétisation du patrimoine immobilier (obtenir des liquidités en vendant l’immeuble à une société contrôlée par le cédant) n’est pas une stratégie d’optimisation payante au regard de l’IFI, sauf si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
La dette est également écartée lorsqu’elle est contractée auprès d’un membre du foyer fiscal du redevable ou du cercle familial élargi ou auprès d’une société contrôlée directement ou indirectement par le redevable (ou son foyer).
Où déclarer le passif à déduire ?
Les dettes à la charge du foyer fiscal au 1er janvier et dont la loi autorise la déduction doivent être énumérées à l’annexe 4 de la déclaration. Cette annexe, divisée en 4 colonnes, permet pour chacune des dettes et du redevable d’apporter les précisions suivantes. Un numéro, à porter colonne 1, doit être attribué à chaque dette.