Les entités juridiques qui possèdent en France des immeubles, sont redevables d’une taxe à hauteur de 3 % sur la valeur de ces immeubles.
Cette taxe de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers a été introduite par la loi de finance de 1983 avec comme objectif d’assurer la visibilité des chaînes de détention des immeubles par des entités françaises et étrangères ; permettant d’obtenir l’identité des associés et ainsi de vérifier la bonne application de l’impôt sur la fortune (ISF) désormais remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
En principe, cette taxe est due par toutes les entités juridiques françaises ou étrangères possédant un ou plusieurs immeubles en France, mais au fil des évolutions législatives et grâce à une jurisprudence favorable au contribuable, le champ d’application de cette taxe s’est peu à peu réduit. Il existe aujourd’hui de nombreux cas d’exonérations.
Quelles sont les entités concernées ?
En application des articles 990D à 990G du CGI, la taxe de 3% est applicable aux « entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entités interposées, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits ».
Les cas d’exonération
L’article 990 E précise les cas d’exonération de cette taxe de 3%. Un certain nombre d’entités sont dispensées d’obligations déclaratives :
- C’est le cas pour les Organisations internationales, Les États et leurs subdivisions politiques et territoriales, et les entités juridiques qu’ils contrôlent majoritairement ;
- Les entités juridiques qui ne peuvent pas être considérées comme à prépondérance immobilière, c’est-à -dire dont les actifs immobiliers situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou indirectement.
Finalement, seules les sociétés à prépondérance immobilières (SCI par exemple) sont concernées.
- Les entités juridiques cotées en bourse
En l’absence d’exonération de plein droit et lorsque les entités juridiques concernées ont leur siège social au sein de l’Union européenne ou dans un pays ayant conclu une convention d’assistance administrative avec la France en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale. Elles bénéficieront d’un régime de faveur, mais devront néanmoins remplir annuellement le formulaire n°2746, devant être effectué avant le 16 mai de chaque année au cours de la période de détention de l’immeuble. La déclaration est obligatoirement transmise par voie électronique (CGI art. 1649 quater B quater, XII).
C’est le cas notamment des caisses de retraite et les autres organismes à but non-lucratif exerçant une activité désintéressée.
C’est aussi le cas des entités qui prendront l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande : la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelques titres que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.
Les obligations déclaratives
Les entités juridiques doivent souscrire en double exemplaire une déclaration n°2746, accompagnée du paiement de la taxe, avant le 16 mai de chaque année. Cette déclaration doit faire apparaître le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles ou des droits immobiliers imposables.
Les équipes d’Altertax assistent régulièrement leurs clients actifs dans le domaine de l’immobilier afin de les aider à identifier leurs obligations déclaratives relativement à la détention de biens immobiliers en France.