L’article 964 du Code général des impôts constitue un pilier essentiel du dispositif de contrôle de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, qui a succédé à l’impôt sur la fortune en 2018. Ce texte définit les obligations déclaratives spécifiques qui s’imposent aux redevables de l’IFI et précise les sanctions applicables en cas de manquement. En tant qu’impôt direct portant sur le patrimoine immobilier, l’IFI requiert une attention particulière dans son application. Comprendre cette disposition vous permet d’anticiper vos obligations fiscales et d’éviter des pénalités potentiellement lourdes.

Qu’est-ce que l’article 964 du CGI ?

L’article 964 du CGI définit le régime des pénalités et sanctions applicables aux manquements en matière d’déclaration de l’IFI. Contrairement à une idée répandue, ce texte ne traite pas des obligations déclaratives elles-mêmes, mais établit le cadre répressif en cas de redressement fiscal lié à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

L’article 964 constitue un texte de coordination qui renvoie aux dispositions générales du Code général des impôts en matière de sanctions fiscales. Il rend notamment applicables à l’IFI les articles 1728 (majoration pour défaut de déclaration), 1729 (majoration pour insuffisance de déclaration) et 1758 A (intérêts de retard) du CGI. Le taux d’intérêt de retard, fixé par l’article 1727 du CGI, s’élève à 0,20% par mois.

Les obligations déclaratives proprement dites, quant à elles, sont définies à l’article 982 du CGI. L’article 964 remplit ainsi une fonction essentielle en établissant le lien entre le dispositif spécifique de l’IFI et le régime général des sanctions fiscales, garantissant une cohérence dans le traitement des manquements déclaratifs.

Obligations déclaratives imposées par l’article 964

Contenu de la déclaration d’IFI

Vous devez déclarer l’intégralité de votre patrimoine immobilier taxable dans le formulaire dédié. Cette obligation couvre les biens immobiliers bâtis et non bâtis, les parts de sociétés immobilières, ainsi que les droits réels immobiliers.

La déclaration exige une évaluation précise de chaque actif à sa valeur vénale. Vous devez également mentionner les passifs déductibles qui se rattachent directement aux biens déclarés. Le calcul de l’IFI repose sur cette base déclarative exhaustive.

Délais et modalités de souscription

La déclaration d’IFI doit être déposée selon le même calendrier que votre déclaration de revenus. Pour les déclarations en ligne, la date limite varie selon votre département de résidence, généralement entre fin mai et début juin.

Les contribuables résidant à l’étranger disposent d’un délai spécifique, généralement fixé à la fin du mois de juin. Le non-respect de ces échéances constitue un manquement sanctionnable au titre de l’article 964.

Contenu de la déclaration d’IFI

L’article 964 du CGI sanctionne le non-respect des obligations déclaratives définies à l’article 982 du CGI. Ces obligations imposent aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros de déclarer l’intégralité de leurs actifs immobiliers : biens bâtis et non bâtis, parts de sociétés immobilières, droits réels immobiliers, ainsi que les passifs déductibles rattachés. Chaque actif doit être évalué à sa valeur vénale, base sur laquelle repose le calcul de l’IFI. Toute insuffisance, omission ou inexactitude dans cette déclaration expose le contribuable aux sanctions prévues par l’article 964.

Délais et modalités de souscription

La déclaration d’IFI suit le calendrier de la déclaration de revenus, conformément aux dispositions de l’article 885 W du CGI. Le non-respect de ces délais constitue un manquement sanctionnable au titre de l’article 964, entraînant l’application automatique des majorations prévues pour défaut de déclaration dans les délais impartis.

Sanctions prévues en cas de manquement

Pénalités pour défaut de déclaration

L’absence de déclaration d’IFI entraîne l’application d’une majoration de 10% sur les droits dus. Cette pénalité s’applique automatiquement dès lors que l’administration fiscale constate l’omission déclarative.

En cas de mise en demeure restée sans réponse dans les 30 jours, la majoration passe à 40%. Si l’administration établit que le défaut de déclaration résulte d’une manœuvre délibérée, la majoration atteint 80% des droits éludés.

Sanctions pour déclarations inexactes ou incomplètes

Les insuffisances, inexactitudes ou omissions dans votre déclaration d’IFI sont sanctionnées par une majoration de 40% des droits supplémentaires. Cette pénalité s’applique notamment lorsque vous sous-évaluez vos biens immobiliers ou omettez certains actifs.

Si l’administration qualifie le manquement de manœuvres frauduleuses, la majoration grimpe à 80%. Cette qualification intervient généralement en présence d’une dissimulation intentionnelle d’actifs ou de montages artificiels visant à minorer l’assiette taxable.

Les intérêts de retard, calculés au taux de 0,20% par mois, s’ajoutent systématiquement aux majorations. Ces intérêts courent à compter de la date limite de paiement jusqu’au jour du règlement effectif.

Pénalités pour défaut de déclaration

L’absence de déclaration d’IFI entraîne l’application automatique d’une majoration de 10% sur les droits dus, conformément à l’article 1728 du CGI. Cette pénalité s’applique dès lors que l’administration fiscale constate l’omission déclarative, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention du contribuable. Il s’agit d’une sanction objective qui vise à sanctionner le simple manquement à l’obligation déclarative.

Si l’administration vous adresse une mise en demeure de déposer votre déclaration et que celle-ci reste sans réponse dans les 30 jours, la majoration passe à 40% en application du même article 1728. Cette procédure de mise en demeure doit respecter des règles strictes de notification et vous accorde un délai suffisant pour régulariser votre situation. En revanche, si l’administration établit que le défaut de déclaration résulte d’une manœuvre frauduleuse délibérée, c’est l’article 1729 du CGI qui s’applique avec une majoration portée à 80% des droits éludés. Cette qualification suppose la démonstration d’une intention délibérée de se soustraire à l’impôt.

Ces majorations se cumulent systématiquement avec les intérêts de retard prévus par l’article 1727 du CGI, calculés au taux de 0,20% par mois. Vous disposez néanmoins de recours contre ces pénalités : vous pouvez contester leur bien-fondé dans le cadre de la procédure contradictoire, puis devant les juridictions administratives. L’administration peut également accorder une remise gracieuse totale ou partielle des pénalités en cas de circonstances atténuantes ou de bonne foi démontrée.

Sanctions pour déclarations inexactes ou incomplètes

Les insuffisances, inexactitudes ou omissions dans votre déclaration d’IFI sont sanctionnées par une majoration de 40% des droits supplémentaires, conformément à l’article 1729 du CGI. Cette pénalité s’applique de plein droit dès lors que l’administration constate une minoration de l’assiette taxable, notamment lorsque vous sous-évaluez vos biens immobiliers, omettez certains actifs ou déclarez des passifs non déductibles. La charge de la preuve de l’insuffisance déclarative incombe à l’administration fiscale, qui doit démontrer l’écart entre la valeur déclarée et la valeur réelle selon le principe du contradictoire.

Si l’administration qualifie le manquement de manœuvres frauduleuses au sens de l’article 1729 du CGI, la majoration atteint 80% des droits éludés. La jurisprudence définit les manœuvres frauduleuses comme des actes intentionnels visant à égarer l’administration : dissimulation délibérée d’actifs immobiliers, utilisation de sociétés écrans, falsification de documents justificatifs, ou montages artificiels dépourvus de substance économique. L’administration doit établir l’intention frauduleuse du contribuable, ce qui constitue une charge probatoire renforcée. Par exemple, l’omission répétée d’un même bien sur plusieurs années ou la production de fausses attestations de valeur caractérisent généralement cette intention.

Les intérêts de retard, distincts des majorations et prévus par l’article 1727 du CGI, s’ajoutent systématiquement aux pénalités. Calculés au taux effectif de 0,20% par mois (soit 2,4% par an), ces intérêts courent à compter de la date limite de paiement initiale jusqu’au jour du règlement effectif des sommes dues. Sur un redressement de 100 000 euros découvert trois ans après l’échéance, les intérêts de retard représentent ainsi 7 200 euros, auxquels s’ajoutent les majorations de 40% ou 80% selon la qualification retenue.

Procédure de contrôle et garanties du contribuable

Déroulement du contrôle fiscal IFI

L’administration fiscale peut engager un contrôle fiscal de votre déclaration IFI dans un délai de trois ans suivant l’année de dépôt. Ce contrôle peut prendre la forme d’un examen contradictoire de situation fiscale personnelle ou d’une vérification de comptabilité pour les sociétés.

Vous recevez un avis de vérification au moins 15 jours avant le début des opérations. Durant le contrôle, l’administration peut vous demander des justificatifs sur la valorisation de vos biens, l’existence de passifs déductibles ou la composition de votre patrimoine.

Droits et recours du contribuable

Vous bénéficiez de garanties procédurales tout au long du contrôle. L’administration doit respecter le principe du contradictoire et vous permettre de présenter vos observations sur chaque point de désaccord.

En cas de redressement, vous disposez d’un délai de 30 jours pour formuler vos observations. Si le différend persiste, vous pouvez saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires pour obtenir un avis sur les questions de fait.

Face à une proposition de rectification, l’assistance d’un avocat fiscaliste spécialisé s’avère souvent déterminante. Un conseil expert vous aide à contester efficacement les rehaussements injustifiés et à négocier les pénalités applicables.

Déroulement du contrôle fiscal IFI

L’administration fiscale dispose d’un délai de reprise de trois ans (article L169 du LPF) pour contrôler votre déclaration IFI et identifier les manquements sanctionnés par l’article 964. Ce délai est porté à six ans en cas de manœuvres frauduleuses. Durant ce contrôle, l’administration examine la valorisation de vos biens, l’exhaustivité de votre déclaration et la justification des passifs déductibles. Le respect des garanties procédurales dont vous bénéficiez (principe du contradictoire, droit de réponse) peut vous permettre de contester les redressements et de limiter l’application des sanctions prévues par l’article 964.

Droits et recours du contribuable

Face aux sanctions prévues par l’article 964, vous disposez de plusieurs voies de recours pour contester les pénalités appliquées. La réclamation contentieuse constitue le premier levier : vous pouvez la déposer jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement, conformément à l’article R196-1 du Livre des procédures fiscales.

Vous pouvez également solliciter une transaction avec l’administration fiscale portant spécifiquement sur les pénalités, sans remettre en cause le principal des droits dus. Cette démarche permet souvent d’obtenir une réduction significative des majorations initialement notifiées.

Enfin, l’article L247 du LPF vous autorise à demander une remise gracieuse des pénalités, notamment si vous justifiez de circonstances atténuantes ou d’une situation financière difficile. Cette demande s’adresse directement au directeur départemental des finances publiques. L’accompagnement d’un avocat fiscaliste spécialisé optimise vos chances de succès dans ces démarches de contestation.

Stratégies de conformité et prévention des sanctions

La meilleure protection contre les sanctions de l’article 964 consiste à établir une déclaration d’IFI rigoureuse et exhaustive. Vous devez documenter précisément la valorisation de chaque bien immobilier en conservant l’ensemble des éléments justificatifs pertinents : avis de valeur, estimations d’experts immobiliers, actes notariés et tout document attestant de la valeur déclarée. Cette documentation constitue votre première ligne de défense en cas de contrôle fiscal et permet de démontrer votre bonne foi face à d’éventuelles accusations de manœuvres frauduleuses.

Pour les biens complexes ou difficiles à évaluer, le recours à des professionnels du patrimoine ou à des experts immobiliers s’avère judicieux. Cette démarche préventive vous permet non seulement de justifier vos estimations auprès de l’administration, mais également de limiter significativement les risques de redressement et les sanctions prévues par l’article 964 du CGI.

Prévenir les risques de redressement

La meilleure protection contre les sanctions de l’article 964 consiste à établir une déclaration rigoureuse et exhaustive. Vous devez documenter précisément la valorisation de chaque bien immobilier en conservant les éléments justificatifs pertinents. Cette exigence s’applique également aux biens immobiliers détenus à l’étranger, qui nécessitent une attention particulière en matière de justification et d’évaluation.

Pour les biens difficiles à évaluer, sollicitez l’avis d’experts immobiliers ou de professionnels du patrimoine. Cette démarche vous permet de justifier vos estimations en cas de contestation ultérieure par l’administration.

Optimisation fiscale dans le respect de la loi

L’article 964 n’interdit pas l’optimisation fiscale, à condition qu’elle s’inscrive dans un cadre légal. Vous pouvez légitimement structurer votre patrimoine pour minimiser votre exposition à l’IFI, notamment par le recours à des dispositifs d’exonération prévus par la loi.

Les biens professionnels, certains bois et forêts, ou encore les parts de sociétés opérationnelles peuvent bénéficier d’exonérations totales ou partielles. L’identification de ces opportunités nécessite une analyse approfondie de votre situation patrimoniale.

Un accompagnement juridique spécialisé vous permet d’identifier les leviers d’optimisation pertinents tout en sécurisant votre conformité aux obligations de l’article 964. Cette approche préventive limite significativement vos risques contentieux et optimise votre charge fiscale globale.

Sécurisez votre conformité fiscale avec un accompagnement expert

L’article 964 du CGI impose des obligations déclaratives strictes dont le non-respect entraîne des sanctions financières substantielles. La complexité croissante du dispositif IFI et la vigilance accrue de l’administration fiscale rendent indispensable une approche rigoureuse de vos déclarations.

Face à ces enjeux, l’assistance d’un avocat fiscaliste spécialisé constitue un investissement stratégique. Un professionnel qualifié vous accompagne dans l’établissement de vos déclarations, la valorisation de vos actifs et la gestion d’éventuels contentieux. Cette expertise vous protège contre les risques de redressement tout en optimisant légalement votre situation fiscale.

Le régime juridique de l’article 964 du CGI

L’article 964 du CGI constitue le fondement juridique des sanctions applicables en matière d’IFI. Ce texte établit un système de renvoi vers les dispositions du Livre des Procédures Fiscales qui déterminent les modalités de contrôle et de redressement spécifiques à cet impôt. Le régime sanctionnateur s’articule précisément avec d’autres articles clés du CGI :

• L’article 1728 qui définit les majorations applicables en cas de défaut ou retard de déclaration
• L’article 1729 qui prévoit les sanctions pour insuffisances, inexactitudes ou omissions
• L’article 1727 qui encadre le calcul des intérêts de retard

Il est important de noter que ce régime de sanctions est spécifiquement adapté à l’IFI et se distingue du régime général applicable aux autres impôts. Cette spécificité tient compte de la nature particulière du patrimoine immobilier et des enjeux de valorisation propres à cette matière fiscale.

Au-delà des sanctions administratives, l’article 964 prévoit également un volet pénal en cas de fraude caractérisée. Les contribuables qui se rendraient coupables de manœuvres frauduleuses délibérées, comme la dissimulation d’actifs immobiliers ou la création de montages artificiels, s’exposent à des poursuites pénales pouvant entraîner des amendes substantielles et des peines d’emprisonnement. Cette dimension répressive souligne l’importance accordée par le législateur au respect des obligations déclaratives en matière d’IFI.

Cumul des sanctions et plafonnement

Dans le cadre de l’article 964 du CGI, il est important de noter que les différentes sanctions fiscales se cumulent entre elles. Ainsi, les majorations pour défaut ou inexactitude de déclaration (10%, 40% ou 80%) s’additionnent systématiquement aux intérêts de retard. Ces derniers, calculés au taux de 0,20% par mois, courent depuis la date d’exigibilité jusqu’au paiement effectif de l’impôt.

Contrairement à certaines autres sanctions fiscales, la législation ne prévoit aucun plafonnement légal pour ces pénalités cumulées. Cette absence de limite peut conduire à des montants particulièrement élevés, surtout pour les patrimoines importants. Par exemple, sur un redressement d’IFI de 100 000€ assorti d’une majoration de 40% :

Face à ces montants potentiellement considérables, la seule possibilité de modération réside dans la demande de remise gracieuse. Cette procédure, soumise à l’appréciation discrétionnaire de l’administration fiscale, permet dans certains cas d’obtenir une réduction partielle ou totale des pénalités. Elle s’appuie généralement sur des arguments de bonne foi ou des difficultés financières avérées, mais ne constitue jamais un droit acquis pour le contribuable.